Les étapes de la transaction

Quand le prix de la vente et la date de libération du logement sont fixées, vous signerez avec le vendeur, un avant-contrat. Selon les régions, ce sera un compromis - vente sous conditions suspensives - ou une promesse de vente.

Ce contrat signifie que le bien vous est réservé jusqu'à l'engagement définitif qui intervient en général trois mois plus tard. Vous verserez un acompte de 5% à 10% du montant du bien ; c'est l'indemnité d'immobilisation.

L'engagement réciproque des parties est subordonné à la réalisation d'un certain nombre de conditions prévues par la loi ou stipulées dans cet avant contrat. Le compromis de vente peut être signé devant un notaire et comporte un certain nombre de conditions suspensives qui protègent l'acheteur.

La vente définitive ne peut se faire tant que les conditions suspensives ne sont pas levées et que le notaire n'a pas recueilli les différents documents administratifs obligatoires. Dans le compromis de vente, la date de signature définitive est définie, elle intervient en général trois mois après la signature du compromis. Elle peut être modifiée par accord entre les deux parties.

Lorsque tous les documents sont rassemblés et le que le prêt est obtenu, l'acte définitif de vente peut être signé chez le notaire. Le vendeur remet les clés de l'habitation le jour de la signature de l'acte définitif chez le notaire.

La vente ne peut se réaliser si les titulaires de droits de préemption exercent leur faculté sur le bien. On citera par exemple le droit de préemption des locataires en place qui ont priorité sur l'achat du bien ainsi que ceux des Mairies qui peuvent préempter le bien. Le délai de préemption est en général de deux mois. C'est le notaire qui s'occupe de la « purge » du droit de préemption c'est-à-dire de faire prendre position à chaque titulaire d'un droit de préemption en portant à sa connaissance le projet de vente et le prix.

Si le droit de préemption est exercé aux conditions de vente projeté, la vente ne peut se réaliser et vous devrez chercher un autre bien. Si le titulaire du droit de préemption veut exercer son droit mais à un prix différent de celui convenu dans l'avant contrat, alors c'est le juge qui doit trancher et les délais sont largement allongés. Il faut donc mieux prévoir dans l'avant contrat, une annulation pure et simple de la convention en cas d'exercice du droit de préemption avec ou sans discussion du prix. Vous récupèrerez alors la somme d'acompte versée et le vendeur reprendra sa liberté.

Le notaire va vérifier l'identité, les lieux et dates de naissances des vendeurs et des acheteurs ainsi que leur capacité ; chacune des parties doit être majeure, et ne faire l'objet d'aucune mesure de protection (curatelle ou tutelle). Le notaire vérifie également l'état et le régime matrimonial des personnes c'est-à-dire leur capacité à agir seule indépendamment de leur conjoint (en tout état de cause, un époux ne peut vendre le logement de sa famille sans l'accord de l'autre).

Les vérifications effectuées concernent aussi le bien et l'origine de propriété du bien. Il s'agit de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire du logement en s'assurant que son titre ainsi que celui des précédents propriétaires n'est pas contestable.

Le notaire doit vérifier également que le prix de vente n'est pas sous estimé (il peut être remis en cause dans les deux ans suivant la vente s'il est inférieur de plus de 7/12° à la valeur réelle de l'immeuble). Une description du bien permettra de s'assurer que certaines constructions n'ont pas été édifiées sans permis ou qu'il n'y a pas d'empiètement sur des parties communes sans accord de la copropriété par exemple.

Le notaire est chargé enfin de vérifier quelles sont les servitudes d'urbanisme auxquelles sont soumises le bien ;  zone dans laquelle le bien est situé (zone de carrières, risques d'inondation,..),  arrêté de péril, etc. C'est la Mairie qui fournit l'ensemble de ces éléments.

Dans le cas où vous faîtes l'acquisition d'un terrain à bâtir, un certificat d'urbanisme sera demandé à la Mairie et vous permettra de connaître les conditions de constructibilité du terrain (surface constructible par exemple). Vous pouvez également imposer dans l'avant contrat une condition suspensive concernant l'obtention de ce certificat d'urbanisme ou même d'un permis de construire.

Le notaire vérifie aussi l'état hypothécaire du bien. Il s'agit de savoir si le bien n'est pas grevé d'inscription de privilège, d'hypothèques conventionnelles, légales ou judiciaires ; elles indiqueraient que le bien constitue une garantie de dette due par le propriétaire à des tiers. Le bénéficiaire de ces hypothèques peut en effet faire valoir ses droits même après la vente du bien d'où le risque pour vous de payer pour des dettes qui ne sont pas les vôtres ! Seul le renseignement hypothécaire vous garantit contre ce risque.

Il en va de même pour les biens situés en copropriété. Le notaire devra s'assurer que le propriétaire est bien à jour du paiement de sa part de charges. Le syndicat des copropriétaires bénéficie d'un privilège qui n'est pas inscrit au bureau des hypothèques et la remise du prix au vendeur dépend de la délivrance par le syndic d'un certificat attestant que la situation est réglée.

Une fois toutes les formalités administratives remplies et le prêt obtenu, le notaire fixe un rendez vous de signature aux deux parties. Il leur adresse, au préalable, un projet d'acte dans lequel il convient de vérifier que tous les éléments mentionnés vous concernant sont exacts. La lecture du projet d'acte vous permet en fait de connaître en détail ce à quoi vous vous engagez.

Quelques jours avant la signature, vous devez vous assurez auprès de votre banque des formalités pour le transfert des fonds, en général un chèque de banque sera remis au notaire.

Vous devez également prendre contact avec une assurance (éventuellement transférer celle du vendeur) afin d'assurer le bien.

Vous devrez par la suite demander le transfert des contrats d'eau, d'électricité, éventuellement d'entretien de divers matériels (type chaudière). La ligne téléphonique n'est pas transmissible.

Le notaire effectue, après la signature définitive de la vente, la publication de la vente à la conservation des hypothèques dont dépend le bien. Il dépose auprès du bureau des hypothèques, au plus tôt après la vente et au plus tard dans les trois mois suivants, deux exemplaires de l'acte de vente ainsi qu'un extrait cadastral. Le bureau des hypothèques met à jour la fiche personnelle de l'acquéreur mentionnant le nouveau bien acquis et également la fiche du bien mentionnant le nouveau propriétaire. A partir de cette formalité, la vente est opposable à tous. Ainsi les créanciers du vendeur ne peuvent plus faire inscrire d'hypothèques judiciaires et vous êtes protégé contre une vente abusive du bien par l'ancien propriétaire.